Cedolare secca sugli affitti brevi 2026: come funziona
Aliquote, limite di due appartamenti, ritenuta dei portali e due esempi con i numeri.
Regole verificate il 30 settembre 2026 · domande frequenti
In breve
- Dal 2026 la cedolare secca sugli affitti brevi vale per al massimo due appartamenti.
- 21% su un appartamento a tua scelta, 26% sul secondo.
- Dal terzo appartamento l'attività si presume d'impresa: serve la partita IVA.
- L'imposta si calcola su tutto quello che paga l'ospite, senza togliere commissioni e spese.
Cosa si intende per affitto breve
È la locazione di un immobile abitativo per non più di 30 giorni, fatta da un privato fuori dall'attività d'impresa, anche tramite portali come Airbnb e Booking. Può includere servizi accessori come biancheria e pulizia finale.
Le aliquote 2026
| Appartamenti in affitto breve | Aliquota |
|---|---|
| Uno solo | 21% |
| Due: quello che scegli | 21% |
| Due: l'altro | 26% |
| Più di due | attività d'impresa |
Il limite di due appartamenti è stato introdotto dalla Legge di Bilancio 2026 (Legge 30 dicembre 2025 n. 199, art. 1, comma 17). Fino al 2025 il limite era di quattro.
Su cosa si calcola
La base è l'importo del contratto: tutto quello che l'ospite paga per il soggiorno, pulizie comprese. Non si tolgono le commissioni del portale né le tue spese. La tassa di soggiorno invece resta fuori: la paga l'ospite e tu la versi al Comune.
Esempio: 18.000 € di incassi nell'anno su un solo appartamento.
| Voce | Importo |
|---|---|
| Incassi dagli ospiti | 18.000 € |
| Cedolare secca al 21% | 3.780 € |
Se nello stesso anno hai pagato 2.500 € di commissioni e 3.500 € di altre spese, l'imposta resta 3.780 €: quelle voci riducono solo quanto ti rimane in tasca.
La ritenuta del 21% trattenuta dai portali
Gli intermediari che incassano per conto dell'host trattengono il 21% del canone come acconto d'imposta (D.L. 50/2017, art. 4). Ecco perché su una prenotazione ti arriva meno di quanto ti aspetti. Esempio con una commissione del 15,5%:
| Prenotazione da 300 € | Importo |
|---|---|
| Pagato dall'ospite | 300,00 € |
| Commissione del portale (15,5%) | − 46,50 € |
| Ritenuta d'acconto (21% di 300 €) | − 63,00 € |
| Accredito sul conto | 190,50 € |
Quei 63 € non sono persi: in dichiarazione si scalano dalla cedolare dovuta. Se il portale non applica la ritenuta, versi tu l'intera imposta con la dichiarazione.
Cosa serve tenere da parte
- Per ogni prenotazione: date, importo pagato dall'ospite, commissione e ritenuta trattenuta.
- La certificazione delle ritenute che il portale rilascia ogni anno.
- La tassa di soggiorno incassata e versata, separata dagli incassi.
Fai una stima con i tuoi numeri
Il calcolatore gratuito stima cedolare, ritenute già trattenute e quanto resta dopo commissioni e spese. Funziona nel browser, i dati non vengono salvati.
Apri il calcolatore gratuitoTutte le prenotazioni in un unico file
Il Gestionale Affitti Brevi 2026 è un file Excel in italiano che registra ogni prenotazione con commissione, ritenuta e tassa di soggiorno e riepiloga l'anno mese per mese. Acquisto e download su Etsy.
Vedi il gestionale su EtsyFonti
Agenzia delle Entrate – guida «Locazioni brevi», aprile 2026 · Agenzia delle Entrate – cedolare secca e intermediari · D.L. 50/2017 su Normattiva
Non è una consulenza. Questa guida riassume regole generali e non considera la tua situazione: per la dichiarazione o per un contratto rivolgiti al CAF, al commercialista o al consulente del lavoro.
Domande frequenti
Posso dedurre le commissioni di Airbnb o Booking?
No. Con la cedolare secca l'imposta si calcola sull'intero importo pagato dall'ospite per il soggiorno: commissioni, pulizie e altre spese non si deducono.
Ho tre appartamenti in affitto breve: posso usare la cedolare?
Dal 2026 la cedolare sulle locazioni brevi vale per un massimo di due appartamenti. Dal terzo l'attività si presume svolta in forma d'impresa, con partita IVA e regole diverse: serve un commercialista.
Quale appartamento paga il 21% e quale il 26%?
Lo scegli tu in dichiarazione: il 21% si applica a un solo appartamento a tua scelta, il 26% all'altro.
La ritenuta del 21% di Airbnb è l'imposta definitiva?
No, è un acconto. In dichiarazione calcoli la cedolare dovuta (21% o 26%) e togli le ritenute già trattenute dal portale: paghi solo la differenza.