Calcolo cedolare secca affitti brevi 2026
Stima della cedolare, delle ritenute già trattenute dai portali e di quanto resta dopo commissioni, spese e imposta.
Regole verificate il 30 settembre 2026 · fonti
Stima basata sui dati inseriti: incassi − commissioni − altre spese − cedolare stimata. Non considera altre imposte o costi. Come leggerla
| Imposta | |
| Base imponibile (incassi) | |
| Cedolare stimata () | |
| Ritenute già trattenute dai portali | |
| Differenza stimata da versare | |
| Costi | |
| Commissioni portali | |
| Altre spese | |
| Peso della cedolare sul risultato prima delle imposte | |
La differenza fra cedolare stimata e ritenute non è il saldo definitivo della tua dichiarazione: dipende anche da acconti, crediti e altri redditi.
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Verificate il 30 settembre 2026. Il calcolatore applica solo queste regole generali:
- Aliquota 21% per un appartamento a scelta e 26% per il secondo; dal 2026 la cedolare sulle locazioni brevi vale fino a due appartamenti: oltre, l'attività si presume d'impresa (Legge 30 dicembre 2025 n. 199, art. 1 c. 17; Legge 213/2023, art. 1 c. 63).
- Base imponibile: l'intero importo del contratto (servizi accessori come pulizie e biancheria compresi), senza deduzione di commissioni o spese. La tassa di soggiorno non ne fa parte.
- Ritenuta del 21% sul canone trattenuta dagli intermediari che incassano per conto dell'host, a titolo di acconto (D.L. 50/2017, art. 4).
Fonti ufficiali: Agenzia delle Entrate – guida «Locazioni brevi», aprile 2026 · Agenzia delle Entrate – cedolare secca e intermediari · D.L. 50/2017 su Normattiva
Cosa non considera: più di due appartamenti in locazione breve (attività d'impresa, partita IVA); chi non sceglie la cedolare e resta nel regime IRPEF ordinario; comproprietà (ognuno dichiara la propria quota); affitti gestiti come impresa o società; IMU, acconti già versati, crediti e altri redditi personali.
Domande frequenti
Quanto è la cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026?
Dal 2026 la cedolare secca sulle locazioni brevi si può applicare al massimo a due appartamenti: 21% per uno a scelta del proprietario e 26% per il secondo. Con più di due appartamenti l'attività si presume d'impresa (Legge 199/2025, art. 1, comma 17). Si calcola sull'importo del contratto pagato dall'ospite, senza dedurre commissioni e spese.
Le commissioni di Airbnb e Booking si possono dedurre?
No: con la cedolare secca la base imponibile è l'importo del contratto e non si deducono commissioni, pulizie o altre spese. Nel calcolatore le commissioni riducono solo il risultato economico, non l'imposta.
Che percentuale di commissione devo inserire?
La commissione che il portale trattiene sulle prenotazioni passate da quel portale, insieme alla quota di incassi arrivata dai portali. Esempio: 1.000 € in tutto, di cui 500 € da un portale al 10% e 500 € diretti: inserisci 50% e 10%, e il calcolatore conta 50 € di commissioni. Se usi più portali, inserisci una media ponderata.
Cos'è la ritenuta del 21% trattenuta dal portale?
Gli intermediari che incassano per conto dell'host devono trattenere il 21% del canone come acconto d'imposta. Non tutti i portali la applicano: controlla il tuo estratto. In dichiarazione la ritenuta si scala dall'imposta dovuta.
La tassa di soggiorno entra nel calcolo?
No. La tassa di soggiorno è pagata dall'ospite e riversata al Comune: non fa parte del canone su cui si calcola la cedolare. Non includerla negli incassi.
È una consulenza fiscale?
No. È una stima basata sui dati che inserisci e su poche regole generali. Non considera la tua situazione complessiva: per la dichiarazione rivolgiti al tuo CAF o commercialista.